מחאת האוהלים של קיץ 2011, נשאה את דגל יוקר המחייה ועסקה לא מעט במחירי הדיור הגואים ובקושי לקנות או לשכור דירה במדינת ישראל. אחת ההצעות לפתרון, שעלתה כתגובה דיברה על יישום פיקוח על מחירי הדיור בשכירות, הגבלה ובקרה שלו. גם אם במבט ראשון נדמה צעד פופוליסטי כזה כצעד בכיוון הנכון, בפועל הוא אינו יעיל ואף הרסני, שצפוי להשיב אלינו חולות רעות כחוק להגנת הדיור.

שובו של החוק להגנת הדייר?
החוק להגנת הדייר הוא ירושה מתקופת המנדט, חוק שנחקק כתגובה למצוקה רגעית בתחום הנדל"ן בארץ ישראל טרם ימי המדינה ולא נמצאו הדרכים לבטל אותו לאורך השנים. החוק מגן על דיירים ומגביל את שכר הדירה לכמחצית משיעור שכר הדירה בדירות חופשיות והוא אף מעניק לדייר אחרי כחמש עשרה שנה זכויות על דמי מפתח עתידיים. הנפגעים העיקריים מהחוק הם בעלי דירות וחשוב לזכור שבמציאות הישראלית של ימינו רוב גדול של בעלי הדירות הם לא טייקונים אלא תושבים רגילים שחסכו לרכישת דירה או שעדיין נושאים בעול המשכנתא עליה. החייאת החוק הבעייתי הזה לא תפגע בעשירים מופלגים אלא בעיקר באנשים מן השורה. עוד חשוב להבהיר שבטווח הארוך גם התועלת של הדייר בשכירות נשחקת מאוד, כיוון שערכו של הנכס בדמי מפתח נמוך משמעותית מערכו האמיתי לו היא חופשי.

לאורך השנים ספגו בתי המשפט בישראל הרבה מהחיכוכים והעימותים שיוצר החוק להגנת הדייר, בין שוכרים למשכירי דירות : השוכרים מסרבים להתפנות ולעיתים מחזיקים דירה ענקית שלא לצורך. בעלי הדירות מזניחים את הדירות במתכוון, ויוצרים איים מכוערים ומוזנחים במרכזי הערים הגדולות. במקביל גם הבנקים מסרבים לעסוק במשכנתאות לדירות בדמי מפתח וגם ציבור רוכשי הדירות הישראלי מסרב לגעת בהן. בתי המשפט וחלוף הזמן סייעו לכך שמספר הדירות בדמי מפתח הלך ופחת עם השנים והתופעה הבעיתיית והאנומלית נושמת בשנים אלה את נשימותיה האחרונות. פיקוח על שכר הדירה במתכונת של החוק להגנת הדייר הוא פתרון שגוי למצוקת הדיור שיביא לנזק רב.

אז מה אפשר לעשות?
הדבר העיקרי שאפשר לעשות, ודובר על כך לא מעט הוא להפחית את הביקוש בדרך הפשוטה והטבעית של הגדלת ההיצע. הדוגמא של שבדיה, מדגימה באופן הטוב ביותר כיצד ההיצע והביקוש תלויים ברמת המחירים. בזמן שחוק להגנת הדייר פעל בשבדיה, הביקושים עלו כל הזמן, כיוון שאנשים מיהרו לעזוב את בית ההורים להשיג דיור זמין וזול. כשהחוק בוטל, נוצר לפתע מלאי דירות פנויות, משום שאנשים חשבו פעמיים לפני ששכרו דירה. לגבי אוכלוסיות מיוחדות, כזוגות צעירים ומשפרי דיור, ניתן בהחלט להעניק מענקי עידוד, דוגמאת ההקלות במשכנתא שקיבלו ברומניה בשנים האחרונות זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה.

המאמר נכתב על ידי גד קרן, שמאי מקרקעין מוסמך. עם ניסיון של כעשור, גד קרן מתמחה בהערכת שווי דירות, בתים ודירות, במתן חוות דעת לבתי משפט ובביקורת מבנים.