בין אם מדובר ברכישה ראשונה של זוג צעיר או רכישת של חד הורי או רווק או אפילו רכישת נכס להשקעה...עצם רכישת הנכס הוא מהלך כלכלי שיש לבצע בזהירות רבה תוך נקיטת צעדים נכונים וקיימת חשיבות כבדת משקל לשימוש באנשי מקצוע מתאימים.
המעשה הכי חשוב שחובה עליכם לנקוט הוא לא להיחפז...הפתגם "המהירות מהשטן" נכונה כאן שבעת מונים.
מה הבדיקות אשר יבטיחו את זכויותיכם בבואכם לרכוש דירה :
1. גשו לראות פיזית את הנכס ואל תסתמכו על תמונות או תיאור של המשווק/מתווך.
אני הייתי מגיעה אפילו בכמה הזדמנויות שונות בשעות שונות של היום על מנת להבין את דרכי הגישה, בעיות חנייה, רעש וכיו"ב.
2. הוצאת נסח עדכני מרשם המקרקעין (טאבו) או אישור זכויות מהגורם בו מתנהל רישום הנכס ואם מדובר בדירה בבית משותף, יש להוציא את תיק הבניין עם דגש על תשריט הקומה בה מצויה הדירה.
3. בדיקת זהות בעלי הנכס מול תעודות הזהות עצמן ולא להסתפק רק בקבלת מספר תעודת הזהות.
במהלך השנים האחרונות, בוצעו בישראל מספר רב של עסקאות נדלן שהתבררו כהונאה כשהמוכר לא היה הבעלים החוקיים של המקרקעין והשימוש בשמות ובתעודות זהות מזויפות הפך למגפת הונאה ולכן קיימת חשיבות להיעזר באמצעים מקצועיים על מנת לוודא את זהות הבעלים האמיתיים של המקרקעין אותו אתם מתכננים לרכוש.
4. במידה ועל הנכס רשומה הלוואה ו/או משכנתא יש לקבל יתרה לסילוק משכנתא עדכנית מסמך אשר יבהיר מהו הסכום הנותר לבעלי הנכס לשלם לבנק על מנת שהאחרון יסיר את השיעבודים הקיימים על הנכס.
אני הייתי מעדיפה לקבל מכתב כוונות מהנקה מווה מסמך מדויק ומחייב יותר של הבנק לעניין יתרת הסכום הנדרש לצורך הסרת השעבודים על הנכס.
5. במידה ומדובר בבית פרטי אזי יש לוודא את קיומם של היתר בנייה וטופס 4 במחלקת ההנדסה.
בבנייה עצמית קיימת "מגפה" ידועה של בנייה ללא היתר (חריגות בנייה), ואין הבדל אם מדובר בסגירת מרפסת או בניית קומה שלמה נוספת, חריגת בנייה היא חריגת בנייה, עובדה אשר עלולות להשפיע על יכולתכם לקבל משכנתא כבר בשלב השמאות והן בשלב רישום הזכויות על שמכם.
6. במידה והנכס אינו רשום בטאבו יש לקבל מהגוף בו מתנהל רישום הנכס, מסמך המהווה את נוהל העברת הזכויות בטרם החתימה, באמצעות קבלת מסמך נוהל זה תוכלו להבטיח בשלב מאחר יותר את יכולתכם לרשום את הנכס על שמכם לאחר גמר תשלום תמורת הנכס.
7. במידה ואתם נזקקים לקבלת הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה מומלץ לא להתחייב בחוזה ואף לא בזיכרון דברים (המהווה חוזה לכל דבר)בטרם קיבלתם אישור עקרוני מבנק שהינכם זכאים להלוואה, עליכם לזכור שברגע שהתחייבתם בחוזה יהיה עליכם לקיימו כלשונו ואי זכאותםכם ו/או אי יכולתכם לקבל משכנתא לא תשחרר אתכם מתשלום מלוא תמורת הנכס.
לעניין אחוזי המימון בהלוואה אותה אתם מתעתדים לקבל מהבנק, ככל שאחוז המימון גבוה יותר ישנה חשיבות גדולה לשווי הדירה שאותה יעריך שמאי הבנק, המלצתי לבצע שמאות מוקדמת בטרם התחייבתם בחוזה.
8. יש לוודא שיש סעיף בחוזה המגן על יכולתכם לקבל בגמר תשלום תמורת הנכס את כל המסכים הנדרשים לצורך העברת הנכס על שמכם ברשויות השונות.
הגנה שכזו מתאפשרת באמצעות הותרת כסף בנאמנות מתוך הכספים אותם שילמתם למוכרים בגין הנכס, גובה הנאמנות הינו שיכלול של צפי מס אשר יחול על הנכס ועוד מקדמי זהירות שונים בהתאם לנכס.
9. לאחר חתימת החוזה השלב החשוב ביותר הוא הגנה על זכויותיכם הקניינות והחוזיות, הגנה זו מתבצעת באמצעות רישום הערת אזהרה על שמכם בנכס.
לצורך הגנתם יש לוודא שהתשלום הראשון לא יישוחרר למוכרים ם ו/או מי מטעמם לפני שנרשמה הערת אזהרה על שמכם ולאחר שהוצאתם נסח טאבו ובו מופיע ההערה .
בנכסים אשר אינם רשומים בטאבו יש אמצעים אחרים להגן על זכויותיכם, הליכים כגון רישום הערת התנגדות, רישום משכון וכיו"ב.
10.
